【柏原市】相続不動産の売却は賢く！空き家・土地の有効活用で得する税金対策｜平野区の不動産買取なら株式会社コニケン

遺産の有効活用による資金の確保

不動産売却

相続した空き家や土地を適切に売却することで、新たな資金を確保できます。これにより、相続税の支払いや生活費、事業資金などに有効活用できるでしょう。さらに、売却代金を上手に運用すれば、将来の生活資金や投資にも活用できます。例えば、定期預金や株式投資など、安定的な資産形成につなげることも可能です。

このように、相続不動産の売却を通じてご自身の財務基盤を強化することができるのです。空き家や土地といった相続不動産の売却は、単なる処分ではなく、むしろ資産の有効活用の一つといえるでしょう。

賃貸経営

相続した空き家や土地を賃貸経営に活用することで、安定した収入を得られます。

例えば、一戸建てが空き家となっている場合、そのままの状態で貸すことが可能です。修繕や清掃で多少費用がかかる場合がありますが、ローンを負担することもありません。賃貸経営は手軽に取り組める活用方法で、メリットは以下のとおりです。

• 安定した家賃収入が得られる
• 税制面での優遇措置がある
• 将来の売却を見据えた資産の有効活用ができる

ただし、賃貸経営には以下のようなデメリットもあります。

• 入居者の管理が必要
• 修繕費用などの経費がかかる

賃貸経営を行う際は、適切な資産評価と賃料設定、管理体制の構築が重要です。

維持・管理コストの削減

空き家には、光熱費や修繕費など維持・管理にかかるコストが継続的にかかります。このコストを抑えるには、以下の工夫が有効です。

電気契約のアンペア数を下げる

40Aの場合、電気料金は月に数千円かかりますが、10Aに変更すれば数百円／月に抑えられます。

水道を解約し、必要に応じて一時使用する

例えば、3ヶ月に1回の利用であれば、年間水道使用料金はかなりのコストダウンが見込めます。

火災保険の保険金額や付保率を下げる

会社によって条件は異なりますが、付保率を下げれば保険料を抑えられます。

空き家管理サービスを利用する

遠方の場合は空き家に通うのに交通費がかかります。空き家管理を専門業者に委託することで、コストダウンにつながります。

また、結露対策として一部の畳を敷かず立てかける、建具を開けておくなど、建物の劣化を遅らせる工夫もコストダウンに有効です。

遺産分割の円滑化

相続にあたり、空き家や土地などの不動産を売却することで、遺産分割を円滑に進めることができます。

遺産分割が複雑になりがちな理由の一つに、相続財産の評価額の算定が挙げられます。不動産の評価額については専門家の協力を得ながら適切に算定する必要があり、空き家や土地を手放すことで、評価の手間が省けます。

また、相続人同士の間で不動産の取り分けを巡り、トラブルになるケースも少なくありません。現金化しやすい資産に変えることで、遺産分割がスムーズに進むでしょう。

遺産分割協議が長期化すると、空き家の管理費用などの出費がかさむだけでなく、手続き自体も遅れがちです。不動産売却で得た資金を活用することで、早期の遺産分割が可能となります。

適用要件

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された戸建て住宅
• 相続開始時に被相続人のみが居住
• 区分所有登記がされていないこと
• 相続後3年以内に売却
• 売却価格が1億円以下など

注意点

• 建築年が昭和56年5月31日以前であること
• 同一被相続人から相続した家屋で、すでに適用済みの場合は対象外
• 親族など特別な関係者への売却は対象外
• この特例の適用を受けるには確定申告時に必要書類を添付する必要がある

適切な評価額の算定

相続不動産の売却時は、適切な評価額を算定することが重要です。売却時の評価額が高ければ譲渡所得が大きくなり、税金の負担が増えてしまいます。一方で過小評価すると、不当に少ない金額での譲渡と見なされ、修正申告を求められる可能性があります。

適切な評価額の算定方法としては、以下が挙げられます。

• 不動産業者の査定価格
• 売買参考価格（路線価）
• 付近の類似物件の実際の売買事例

このうち、最も有力視されるのが不動産業者の査定価格です。売買参考価格や実際の売買事例は、土地の状況や立地条件などが異なるため、評価額の算定には適さない場合があります。

不動産の売却時には、複数の業者に査定を依頼し、適正な評価額を算定することをおすすめします。

タイミングの検討

相続不動産の売却のタイミングは大切なポイントです。上記でお伝えしたとおり、被相続人が住んでいた家屋を3年以内に売却すれば、最大3,000万円の特別控除を受けられます。この特例の適用期限内に売却するメリットは大きいでしょう。

また、相続した土地の売却によって発生した利益（譲渡所得）には、所得税と住民税が課せられます。遺産を譲渡することによって生ずる譲渡所得は、長期所有により課税率が軽減されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡所得は、取得したときから売ったときまでの所有期間によって長期と短期に分かれ、所有期間が5年を区切りに税金（所得税・住民税）の金額が変わるというものです。

• 短期譲渡所有金額：所有期間が5年以下の場合の税率は約40％
• 長期期譲渡所有金額：所有期間が5年を超える場合の税率は約20％

所有期間は、被相続人が取得した日から売却するまでの期間です。長期保有であれば、節税メリットが大きくなりますので、売却のタイミングも重要になってきます。