松原市でマンション売却！査定前に確認すべき税金と売却時期の見極め方｜平野区の不動産買取なら株式会社コニケン

登録免許税

マンション売却の際には、登録免許税が課税されます。登録免許税とは不動産の所有権移転登記の際に納める税金です。不動産の価格に応じた税率で計算されます。

印紙税

売買契約書に課される印紙税があります。契約書の金額に応じて税率が決まります。

復興特別所得税

東日本大震災からの復興財源確保のため、平成25年（2013年）から譲渡所得に対して課されています。

譲渡所得税（短期／長期）

マンションを売却した際に発生する譲渡所得に対して課税される税金です。取得から譲渡までの保有期間（5年以下と5年超）に応じて税率が変わります。マンションを売却する際は、譲渡期間によって税金の負担が大きく異なります。長期保有のほうが税金面では有利ですので、売却のタイミングを譲渡期間も考慮して検討するとよいでしょう。

住民税

譲渡所得に対して課される住民税があります。市区町村と都道府県の両方に納税義務があります。なお、譲渡所得に対する住民税は「前年度課税」となるため、申告した年の住民税には反映されません。例えば、2023年にマンションを売却して申告した場合、その所得に対する住民税は2024年度から徴収されることになります。

消費税

仲介手数料などに消費税がかかります。

このように様々な税金が発生するため、早めに税理士などの専門家に確認し、売却額の試算をすることが重要です。

また、取得費や譲渡費用など、控除できる経費もあります。税金計算は複雑なので、早めに税理士や専門家に相談することをおすすめします。

築年数と売却価格の関係

マンションの築年数は売却価格に大きく影響します。一般的に、新築時の価格を100％とした場合の残存価格は以下のとおりです。

築年数	残存価格
5年	90％
10年	80％
15年	70％
20年	60％
25年	50％
30年	40％

この数値はあくまでも目安ですが、築年数が経過するほど価格は下がる傾向にあり、立地条件や建物の状態によっては残存価格が変動することもあります。

また、マンションでは15年ごとに大規模修繕工事が行われるため、その前後で価格が変動します。工事直前は資金の準備が必要となり価格が下がりますが、工事後は建物の状態が良くなるため価格は上がります。

このように、売却を検討する際は築年数や修繕サイクルを意識することが重要です。売却のタイミングを見極めることで、より高値で売却できる可能性があります。

マンション市場の動向

中古マンション売却のタイミングを考えるうえで、マンション市場の動向を把握することも重要です。マンション市場は、地域の人口動態や景気動向、金利動向などの影響を受けて変動します。マンション価格の上昇が見込まれる状況では売却を控え、下落が予想される状況では早めに売却することが賢明です。不動産業界の動向に加え、地域の開発計画や生活環境の変化にも注目しましょう。マンション市場の長期的な変化を見据えながら、最適な売却タイミングを見極める必要があります。

大規模修繕のタイミング

マンションの大規模修繕時期は、売却のタイミングを検討するうえで重要なポイントです。マンションは建物が古くなるにつれ、建物の修繕が必要となります。大規模修繕工事は、数千万円から億単位の費用がかかる場合もあります。

築年数	残存価格
10年	屋上防水工事
15年	外壁塗装工事
25年	給排水管更新工事
30年	大規模修繕工事

このように、築年数に応じて様々な修繕工事が控えています。大規模修繕工事が控えている場合、修繕費の負担が発生するため、マンション売却のタイミングとしては適切ではありません。

一方、大規模修繕工事を済ませた直後であれば、数千万円の修繕費用をかけずに済むため、売却に適したタイミングといえます。

つまり、大規模修繕工事の前後が、マンション売却の好機となります。

買い替え時の特例適用

マンション売却で新たな居住用マンションを取得する場合、譲渡所得税の特例措置を受けられます。

この特例を適用するには、確定申告時に必要書類を添付して申請する必要があります。

売却価格の市場相場の確認

売却価格の適正水準を知るため、同じマンション内での過去の売買事例や近隣の類似物件の価格を調べましょう。不動産会社に査定を依頼するのも一つの方法です。

売却に伴う費用の把握

売却時には、仲介手数料をはじめ、登録免許税や印紙税などの費用が発生します。ただし、不動産会社による買取の場合は、仲介手数料は発生しません。

売却に強い不動産会社の選定

物件の適正な査定力と広範な買主開拓力のある不動産会社に依頼することが重要です。複数社を比較検討し、成約実績の多い会社を選びましょう。

以上の準備を怠ると、売却価格が割り安になったり、手続き上のトラブルに巻き込まれたりする可能性があります。十分な事前準備を心がけましょう。