【松原市】不動産査定の落とし穴に要注意！物件の売却で損をしない方法｜平野区の不動産買取なら株式会社コニケン

売却価格の目安を知る重要なプロセス

不動産の売却を検討する際、査定は避けて通れない重要なプロセスです。査定によって適正な売却価格の目安を知ることができ、過剰な価格設定や過小評価を防ぐことができます。物件の査定は、以下の手順で行われます。

1. 必要書類の準備：登記簿謄本、建物の平面図や配置図、リフォーム・修繕履歴
2. 不動産会社への依頼：複数社に査定を依頼し、訪問日時の調整を行う
3. 現地訪問と査定の実施：担当者が現地に赴き、物件の状況を確認して査定を行う
4. 査定結果の受領：後日、査定結果の報告書や連絡が不動産会社から届く

適正な査定を受けることで、物件の適正価格を把握できます。査定額を参考にしながら、売却活動を進めていく必要があります。

適正価格の算出には様々な方法がある

不動産査定では、適正価格を算出する手法が複数存在します。主な査定方式は以下のとおりです。

取引事例比較法

対象物件の近隣で実際に売買された物件の価格をもとに、立地条件や建物の状態などを勘案して算出する、最も一般的な査定方式です。

原価法

土地の価格に建物の再建築費用を加えた金額から、減価償却費を差し引いて算出する方法です。新築物件や大規模修繕を行った物件に適しています。

収益還元法

賃貸物件などから得られる将来の純収益を現在の価値に割り引いて査定する方法です。収益不動産の査定に用いられます。

このように、不動産査定には複数の手法があり、対象物件の特性に応じて最適な方式が選択します。査定結果の信頼性を高めるため、通常は上記の複数の方式を組み合わせて総合的に判断します。

不動産査定の種類

不動産査定には大きく分けて2種類の方法があります。

AI査定・ウェブ上での簡易査定

近年、AIを活用した査定サービスや不動産ポータルサイトの簡易査定機能が普及しています。これらは過去の売買事例などのデータをもとに、AIが自動で物件の概算価格を算出するものです。

• 長所：簡単で手軽、費用がかからない
• 短所：精度が低い、現地調査をしていない

訪問査定（現地調査）

これは不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、細かな状況を確認しながら査定を行う方法です。

• 長所：的確な査定が期待できる、専門家のアドバイスが得られる
• 短所：手間と時間がかかる、訪問日程の調整が必要

このように、簡易的な査定と実地調査にもとづく訪問査定があり、物件の状況や査定目的に応じて使い分けることが重要です。

訪問査定の流れ

訪問査定では、以下の流れで進められます。

1．必要書類の準備

事前に、不動産登記簿謄本や建物の図面、修繕履歴などの関係書類を準備しましょう。査定士が正確な評価をするための大切な情報です。

2．不動産会社への依頼

複数の不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。査定料は無料が一般的ですが、一部実費徴収される場合もあります。

3．現地訪問と査定実施

不動産会社から派遣された査定士が現地に赴き、実際に物件を確認します。建物の状況、間取り、設備、立地環境などを総合的に調査し、査定を行います。

4．査定結果の受領

査定が終了すると、後日査定結果の報告書が届きます。報告書には、査定額と査定根拠が記載されています。

以上のように、訪問査定では現地調査が不可欠です。物件の詳細を把握することで、より適正な査定額が算出されます。

住環境の良さをアピール

戸建て住宅の売却における査定額を左右する大きな要因として、住環境の良さをアピールすることが重要です。

周辺環境が穏やかで、公園や緑地が多数あることは魅力的な要素となります。また、近隣に生活利便施設が揃っていれば、買主にとっても魅力的な物件と映るでしょう。

住環境の魅力をアップするポイントは以下のとおりです。

• 公園や緑地の有無
• 生活利便施設の充実度
• 交通の利便性
• 治安の良さ
• 学校や医療施設の近接性

住宅の構造面でも、日当たりや通風、プライバシーの確保などを査定時にアピールしましょう。

リフォームやリノベーションを行っている場合は、その内容と費用を具体的に説明することで、査定額の上乗せが期待できます。

このように、物件の客観的な状況に加えて、住環境の良さを査定時に適切にアピールすることが大切です。魅力的な住環境は、査定額を押し上げる重要な要因となるのです。

土地の価値を重視

戸建て住宅の査定においては、建物自体の価値だけでなく、土地の価値を重視することが重要です。土地の価値は立地条件によって大きく異なり、その差が査定額にも大きな影響を与えます。

土地の価値を左右する主な要因は以下のとおりです。

• 交通の利便性：最寄り駅からの距離、主要駅や高速道路のインターチェンジへのアクセス
• 生活環境：公園や商業施設への近接性、学校区の評判
• 地域の発展性：開発が進んでいる地域か、将来の利便性向上が期待できるか
• 地形や地質：平坦地か傾斜地か、地盤の強度はどうか

このように、土地の立地条件や地質状況によってその価値は大きく変動します。査定時には、建物の状態と併せて土地の価値を適切に見積もることが求められます。

松原市の戸建て物件を売却する場合、おおよその相場は2,000～2,500万円程度です。
ここ5年は比較的上昇傾向にあり、平均売却価格はおおよそ700万円程度高くなっています。

ただし、中古か新築かによって大きく価格が変動する傾向です。
新築戸建ての場合、売却額の平均は3,000万円台です。中には4,000万円を超えて売却できた物件もあります。
対して中古戸建の場合、500万円を下回る物件もあれば7,000万円弱の値がついた物件もあるようです。立地や物件のスペック、状態、売却タイミングなどによってかなり差が出るため、ベストな売却タイミングを見極めるのは専門家でないと難しいかもしれません。

そこで、不動産査定のサービス利用を強くおすすめします。物件の状態確認や相場の把握とあわせて不動産の専門家への相談ができる機会をぜひ、ご活用ください。

交通の利便性

マンションの査定において、重要な要素の一つが交通の利便性です。最寄り駅からの徒歩距離が短いほど、査定額は高くなる傾向にあります。一般的に徒歩10分以内が理想的とされています。

また、駅までの行き方や道路事情なども査定に影響しますので、実際に歩いてみて確認してみましょう。

セキュリティ面

マンションの安全性も査定額に影響します。オートロック、防犯カメラ、管理人の有無など、防犯対策が充実しているほど評価は高くなります。子育て世帯やシングル層の需要が高いため、セキュリティ面の評価が重視される傾向にあります。

管理費・修繕積立金の考慮

マンションの査定額には、管理費と修繕積立金の金額が大きな影響を及ぼします。

管理費とは、マンションの共有部分の維持管理に必要な費用です。

一方、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えて積み立てる費用です。修繕積立金の金額が高額だと、将来の修繕費用への備えは万全ですが、その分査定額は下がる傾向にあります。修繕積立金が高いと、マンションを購入した方に長期間経済的な負担が必要になってくるためです。

管理費と修繕積立金はマンションごとに金額が異なります。高額な場合は、マンション購入時の初期費用や将来の維持費がかさむため、査定額が下がる場合もございます。マンションの査定を行う際には、これらの費用についてしっかり確認するようにしましょう。

査定額が高い業者に飛びつく

複数の不動産会社から査定を取り、比較することが重要です。高額な査定額を提示する業者に飛びつくと思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。提示された査定額の根拠をしっかりと確認しましょう。

査定額＝売却価格ではないことを理解していない

査定額はあくまでも「目安」です。市場の動向や売却時期、買主の状況など様々な要因によって売却価格は変動します。

媒介契約の種類を理解しないまま契約する

媒介契約には種類があり、それぞれ特徴が異なります。契約内容をしっかりと理解しないまま契約すると、後々トラブルになる可能性があります。

複数の業者から査定を取らない

複数の業者から査定を受けることで、相場価格をより正確に把握できます。1社だけの査定では、適正価格かどうか判断が難しいため、複数の業者に依頼しましょう。

周辺環境の変化を考慮していない

周辺環境の変化は、査定額に影響を与える可能性があります。例えば、物件の近くに商業施設ができる、駅が新設されるといったプラス要因だけでなく、騒音問題や治安の悪化といったマイナス要因も考慮が必要です。

売却時期を誤る

売却時期も査定額に影響する重要な要素です。需要が高まる時期を見極めて売却することで、高値での取引が期待できます。