【松原市】マンション売却！離婚に伴う物件への対応や財産分与方法｜平野区の不動産買取なら株式会社コニケン

売却する

離婚に際してマンションを売却する場合、売却のタイミングや残債の有無によって手順が異なります。

離婚前にマンションを売却する場合、売却代金から残債を完済し、残額を財産分与の対象とすることができます。

一方、離婚後に売却する場合は、以下の選択肢があります。

売却代金で残債を完済（アンダーローン）

マンションの売却代金が残債を上回る場合、売却代金から残債を完済することができます。これをアンダーローンと呼び、離婚が成立すれば売却差益を夫婦で按分します。

売却代金と自己資金で残債を完済

残債が売却代金を上回る場合、自己資金を追加して完済する必要があります。完済後の残額については、財産分与の内容に従って分配されます。

任意売却で残債を完済

任意売却とは、住宅ローンを完済することを目的として、借主の意思で不動産を売却することです。残債が売却代金を上回る場合、自己資金を準備する必要があります。

なお、残債がない場合は、媒介業者と契約し一般売却する、または買取業者に売却する方法があります。売却を選択する際は、残債状況や希望売却価格を踏まえ、最適な方法を検討しましょう。

住み続ける

離婚後もマンションに住み続ける選択肢もあります。この場合、マンションの所有権は両者で分与されます。そのため、以下の点に留意が必要です。

ローンの返済

夫婦のどちらかが単独で住むことになるため、その方がローン返済を引き続き負担することになります。

マンションの所有権の移転

所有権の移転はローン完済後に行います。移転に伴う登記費用や不動産取得税などの税金がかかります。

維持管理費の負担

マンションの修繕積立金や管理費は、所有権の割合で分担します。

離婚後もマンションに住み続ける場合、上記のようなデメリットがありますが、住み慣れた環境で生活できるメリットもあります。状況を総合的に判断し、最善の選択を検討しましょう。

賃貸物件にする

マンションを賃貸物件として活用することも可能です。ただし、この選択肢には以下のようなデメリットがあります。

• 所有者が管理する必要がある
• 空室リスクがある
• 入居者トラブルの可能性がある
• 修繕費用が発生する

ご自身で賃貸管理を行うことが難しい場合は、賃貸管理会社に一括して委託することをおすすめします。賃貸管理委託には以下のような費用がかかります。

• 管理料：家賃の3～5％程度
• 仲介手数料：新規募集時の家賃1ヶ月分程度
• 更新手数料：更新時の家賃1ヶ月分程度

収益物件化を選択する際は、このような費用負担を前提に検討する必要があります。

レンタルスペースにする

レンタルスペースとして活用する方法もあります。レンタルスペースとは、会議室やワークスペース、撮影スタジオなど、一時的に利用できるスペースのことです。レンタルスペース事業は近年注目を集めており、検討する価値はあります。ただし、立地やスペースの特性、需要動向などを見極めることが大切です。賃貸や売却に比べ、準備が複雑で手間もかかるでしょう。

離婚前に売却

離婚前にマンションを売却することで、以下のようなメリットがあります。

• 離婚後の財産分与の問題を回避できる
• 売却代金を公平に分割しやすい
• ローン残債の問題を解消できる

一方、売却には費用と手間がかかるため、以下のようなデメリットもあります。

• 売却に伴う費用の発生
• 新居探しの手間
• 売却タイミングの見極めの難しさ

離婚前の売却は、円滑な財産分与と新生活のスタートを切りやすくします。一方で、売却によるデメリットを考慮する必要もあります。そのため、売却のタイミングを見極めることが重要です。状況に応じて、売却のタイミングを慎重に検討しましょう。

離婚後に売却

離婚後にマンションを売却する場合は、離婚が成立してから売却の手続きを進めることになります。売却のタイミングについては2つのパターンがあり、以下の点に注意が必要です。

• すぐに売却：住居の確保が必要になる
• 定期間住み続けてから売却：住み替え費用が別途かかる

離婚後の売却では、残債の有無によって売却方法が異なります。残債がある場合は、売却代金で完済するのが一般的です。一方、ローン完済後の売却では、仲介業者や買取業者を活用して売却します。いずれの場合も、適切な売却価格の査定が重要なポイントです。

売却代金を分与

離婚に伴いマンションを売却する際、売却代金を夫婦で分与する方法があります。この方法は、以下のようなメリットがあります。

• 売却価格が客観的に決まるため、公平な分与が可能
• 現金化されるので、清算が明確

ただし、売却に伴う費用（仲介手数料、広告費、修繕費など）が発生するため、売却代金がマンション評価額より減額されることに注意が必要です。

売却代金の分与割合は、「それぞれ半分ずつ分与する」「取得時の出資割合で分与する」の2パターンが一般的です。

分与には、売却代金からローンの残債を完済することが前提となります。残債が売却代金を上回る場合は、自己資金を追加しなければいけません。

評価額に基づき分与

マンションの財産分与において、評価額にもとづいて分与する方法があります。この場合、マンションの売却を行わずに、その時点での評価額を算出し、その評価額に応じて財産を分与します。

マンションの評価額は、不動産会社による査定を依頼することが一般的です。査定では以下の要素が考慮されます。

• 立地条件
• 物件の状態
• 資産価値
• 売買事例

査定結果を踏まえて、マンションの評価額が算定されます。この評価額に応じて、財産分与の割合が決められます。この方法のメリットは、マンションの売却を待たずに分与が可能なことです。一方で、評価額の算定が難しい場合や、資金の用意が必要になる場合があるデメリットもあります。

片方が住み続け、他方が代償金支払い

この方法は、マンションの片方の名義となり、もう片方が代償金を支払う形になります。マンションの評価額から住み続ける方の持分相当額を差し引いた金額が、代償金の目安です。この方法のメリットは、住み続ける方が転居する必要がなく、子供の生活環境を維持できることです。ただし、ローン返済と住宅の維持費用を一手に負うことになるため、十分な収入が必要になります。

一方、代償金を支払う方は多額の支払いが発生する可能性があります。代償金の支払い時期や方法については離婚時に取り決めが必要です。一括払いが難しい場合は分割払いなども検討しましょう。