【柏原市】任意売却と競売の違い！破産しないための取り組みと流れを解説｜平野区の不動産買取なら株式会社コニケン

売却価格

不動産の任意売却と競売では、売却価格に大きな違いがあります。

任意売却は通常の不動産売買と同様に、売主と買主が交渉して売却価格を決めます。そのため、査定金額に近い価格で売却できる可能性が高くなります。

一方、競売では開札時の入札金額が売却価格となり、買主は投機的な視点から低い金額で入札するため、査定金額を大きく下回る可能性があります。

つまり、任意売却のほうが競売より高値で売却できる点がメリットです。

滞納への対応（住み続けられるか）

任意売却の場合、売却が完了するまでは不動産に住み続けることができます。

一方、競売の場合は買受人から退去を求められるため、売却後は基本的に住み続けられません。

つまり、任意売却であれば一時的にでも住み続けられる期間が確保できますが、競売では住む場所を探す必要があります。特に子育て世帯や高齢者世帯では、一定期間は住み続けられることは大きなメリットといえるでしょう。

なお、任意売却でも売却後に立ち退く必要がある点は同様です。引越し費用が不足する場合は、自治体の生活保護制度を利用するなどの対策が必要になることがあります

プライバシー

任意売却とは、不動産所有者自らが業者に対して売却を依頼するため、経済的理由による売却であることを周囲に知られにくいというメリットがあります。

一方、競売は裁判所が強制的に不動産を売却するため、手続き自体が公開されてしまいます。つまり、経済的に苦しい状況にあることが周知の事実となってしまうのです。

このプライバシーの違いは、任意売却を選択するか競売を選択するかで大きな分かれ目となります。経済的な問題はデリケートな問題であり、周囲に知られたくない方も多いでしょう。その点、任意売却はプライバシーが守られるというメリットがあります。

手数料

手数料に関して、任意売却と競売では大きな違いがあります。

任意売却の場合、不動産仲介業者に支払う仲介手数料が発生します。一般的に売却価格の3％程度が相場です。

一方、競売の場合は原則として仲介手数料は発生しません。ただし、債権者（金融機関など）が裁判所に納めた申立手数料などの競売費用は、最終的に住宅ローンを借入れた方（債務者）が負担します。

任意売却の流れ

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難となった場合に、借入れている金融機関の合意を得たうえで、物件を売却する方法です。任意売却の流れは以下のとおりです。

1．金融機関への相談・申入れ

住宅ローン返済が困難になった場合、借入先の金融機関に相談する

2．売却査定

任意売却の許可が下りれば、複数の不動産会社に査定を依頼する

3．債権者（金融機関）と相談

査定結果をもとに、債権者と売却価格や残債務の精算方法などを協議する

4．任意売却開始

売主と買主の売買契約が成立すれば、任意売却が開始される

5．売買契約の成立

売主と買主で売買契約を結ぶ

6．不動産の引き渡し

残債務の精算が完了次第、買主に物件が引き渡される

競売の流れ

競売（けいばい）とは、債権者から申し立てがあった不動産を、裁判所が公開の場で一般入札者に対して売却する手続きのことです。

債務者が長期間にわたり住宅ローンの返済を怠った場合、債権者（金融機関）から競売の申し立てがなされます。その後、裁判所から競売が開始される決定がくだされると、以下の流れで物件が売却されていきます。

1．開始決定

債権者（金融機関など）が裁判所へ競売を申し立てる

裁判所から「競売開始決定通知書」が債務者に送られる

2．現況調査

執行官や鑑定人による現況調査が行われる

3．入札期間と公開

入札日が決まり「期間入札通知」が債務者に送られる

全国に物件情報が公開される

4．許可決定と代金納付

所定の期間内に入札が行われ、開札により落札者が決定

落札者が代金を納付し、物件の引き渡しが行われる

競売では債務者の意向に関わらず強制的に進められる点が、任意売却との大きな違いとなります。

自己破産とは

借金の返済が困難な状況にある個人が、裁判所に申し立てることで借金を帳消しにする制度です。自己破産すると、以下のようなメリットがあります。

• 残った借金がすべて免責される
• 借金の支払いに悩まされることがなくなる
• 人生を立て直すチャンスが生まれる

一方で、以下のようなデメリットもあります。

• 財産が処分される
• 一定期間、新たな借入れが制限される
• 職業制限がある（一定期間、就けない職業がある）

自己破産に伴う手続きの流れは以下のとおりです。

1. 弁護士や司法書士に依頼する
2. 家計簿などを作成し、資力を証明する
3. 自己破産の審理が行われ、免責が決定される

自己破産は借金問題を抜本的に解決できる方法ですが、デメリットもあるため慎重に検討する必要があります。

自己破産と任意売却の違い

自己破産と任意売却は、債務の整理方法として大きく異なります。

任意売却では、物件を売却して得た金額の範囲内で債務を返済します。債務が残れば引き続き返済が必要です。債務整理の選択においては、自身の状況を総合的に判断し、長期的な視点で最適な方法を選ぶことが重要です。

一方で自己破産は、家や土地などの資産を失う代わりに全債務が免除されます。ただし、10年間の信用情報への記録など重い影響があり、今後の金融取引に大きな支障をきたすことになります。

自己破産と競売の関係

競売の売却代金で残債を完済できれば、他に借金がない限り自己破産する必要はありません。しかし、競売後の残債が高額で払えない場合や、収入がなく残ローンを払えない場合には、自己破産せざるを得なくなります。

競売後に自己破産しなければならないパターンは以下のとおりです。

• 競売後の残債が高額で払えない
• 収入がなく、残債を払えない
• 残債だけでなく他にも借金がある

このように、競売をしても自己破産を避けられない場合があります。状況によっては、競売の前に任意売却を検討するなど、専門家に相談するのがよいでしょう。