【柏原市】相続物件を任意売却！残債の基礎知識と相続・売却のポイントを解説｜平野区の不動産買取なら株式会社コニケン

住宅ローンの名義人が死亡した場合は？

住宅ローンの契約者が亡くなった場合、残債務はどうなるのでしょうか。大きく分けて以下の2パターンがあります。

遺族に承継される

亡くなった方の配偶者や子供など、法定相続人に残債務が承継されます。遺族で残りの返済を続ける必要があります。

団体信用生命保険（団信）に加入していれば残債が免除

多くの住宅ローンには団信が付帯しており、契約者が死亡すると残債が免除されます。ただし、ローン名義人が亡くなった場合の残債の扱いは、遺族の負担や団信への加入状況によって異なり、死因や年齢によっては免除されない場合もあります。

残債が払えない場合は？

残債のある不動産を相続したが、ローン返済が困難な場合、まずは住宅ローン会社に相談することが重要です。具体的に以下のような対応が考えられます。

金利の交渉

10年以上前の契約であれば、金利が高くなっている可能性があり交渉の余地があります。

相続放棄

家庭裁判所に申し立てることで、被相続人の権利義務をすべて引き継がない選択ができます。ただし、申述から3ヶ月以内に行う必要があります。

任意売却

債権者（金融機関など）と売却条件を決め、売却代金からローン残債を返済します。一般的に競売より高値で売却できるメリットがあります。任意売却では、裁判所競売の場合に比べて、しっかりとした事前の広告宣伝や、買主との十分な交渉が可能です。そのため、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。さらに、競売では買主が限定されるのに対し、任意売却では一般の不動産市場に売却情報を出せるため、幅広い層の買主を見つけられる点もメリットです。ただし、ローン会社との交渉が必要になるため、時間と手間がかかります。

状況に応じて上記の選択肢を検討し、早期の対応が重要です。

路線価による売却

路線価による売却とは、固定資産税評価額と呼ばれる、公的に決められた土地の価格を基準にして売却価格を算出する方法です。路線価は毎年各自治体によって更新されており、その地域の公示地価を参考に設定されています。路線価による売却は、土地の実勢価格とは乖離がある場合もあり、実際の売却価格とは異なる可能性があります。あくまでも目安として参考にしてください。

査定による売却

査定による売却は、不動産専門業者に物件の査定を依頼し、その査定額で売却する方法です。査定では、空き家などの物件・土地の広さや立地条件、建物の築年数や間取り、修繕状況などから適正な価格が算出されます。専門業者による査定ですので、適正な価格設定が期待できるメリットがあります。

一方で、査定額はあくまで業者の提示額にすぎません。複数の業者に査定を依頼すれば、より高値での売却も見込めるでしょう。また、査定額より低い価格で売却することもあり得るため、査定額がそのまま売却価格になるわけではありません。

査定を依頼する際は、できるだけ多くの業者に相見積もりを取ることをおすすめします。査定額の違いを比較検討し、適正価格を見極めましょう。

空き家の現状把握が重要

空き家を売却しようとする際には、まずその現状を正確に把握することが重要です。以下のような点に留意し、現地調査を行いましょう。

• 建物の構造（木造や鉄筋コンクリートなど）
• 建築年数
• 間取り
• 設備の老朽化状況（水回り、電気設備など）
• 外構（庭、車庫など）の状態
• 近隣の生活環境（騒音や施設の充実度など）

こうした現状把握は、売却価格の適正な査定やリフォーム費用の算出にも欠かせません。さらに、長期間放置されていた空き家では、空き家特有の課題（ゴミ屋敷化、カビ被害など）が発生している可能性もあります。こうした問題点も確実に洗い出し、適切に対処する必要があります。

空き家の適切な管理方法

空き家の管理は所有者の責務です。放置すれば、老朽化が進み危険な状態になる可能性があります。適切な管理には、以下の点に留意しましょう。

• 定期的な屋根や外壁の点検
• 草木の伐採
• 換気や防犯対策
• ゴミの放置防止
• 近隣への配慮（騒音、悪臭など）

管理が難しい場合は、市区町村の「空き家バンク」や専門業者に相談するのが得策です。代行管理を依頼するサービスもあります。

空き家を長期間放置すると、特定空き家に指定されて固定資産税が6倍に、最悪の場合は行政代執行による解体費用が発生するリスクもあります。

空き家バンクを利用する

空き家の売却や賃貸を検討する際は「空き家バンク制度」の利用がおすすめです。

こちらのサービスは、物件所有者から物件情報を登録し、情報を希望者に提供するものです。利用登録は無料で、物件所有者と利用希望者の直接売買が基本となります。自治体は、仲介業務は行いませんが、物件情報の掲載や両者の連絡先の橋渡しを行います。利用の流れは以下のとおりです。

1. 物件所有者が物件登録申請
2. 自治体が物件の実地調査
3. 適切と認められれば自治体のホームページなどに掲載
4. 利用希望者が物件交渉・申し込み
5. 自治体が橋渡し役となり、両者の交渉が始まる

このようにスムーズな物件売買を自治体が後押ししてくれるため、一人で行うよりも安心して取引できるでしょう。

負債が多い相続物件

相続した物件に住宅ローンなどの負債が多く、相続人が返済できない場合、任意売却を選択することがあります。これは、競売にかけられる前に、債権者と交渉して売却することで、より有利な条件で売却できる可能性があるためです。

空き家のまま放置できないケース

相続した物件が空き家になっている場合、固定資産税や維持管理費などの費用負担が発生するため、任意売却を検討するケースがあります。特に、遠方に住んでいたり、物件の管理が難しい状況では、空き家を維持するよりも売却したほうが良い場合もあります。

相続人間でのトラブル発生時

複数の相続人がいる場合、物件の分割や相続方法で意見が合わない、共有状態を解消したいといったトラブルが発生することがあります。このような場合、話し合いがまとまらない、共有状態を解消したい際に、任意売却という選択肢をとることがあります。